Cambio de la empresa de limpieza

En algún momento todas las Comunidades de Propietarios se han planteado cambiar la empresa de limpieza que está contratada, por diferentes razones y entre las más comunes:

- Que quieren contratar una empresa más barata.

- Que la señora de la limpieza no realiza bien su trabajo.

- Que otra empresa da más servicios por el mismo precio.

El problema surge cuando la nueva empresa tiene que hacerse cargo de la limpieza de ese edificio, fuese cual fuese la razón del cambio, la empresa entrante deberá subrogar a la limpiadora de la empresa saliente, sobre todo cuando ésta no desea quedarse con un trabajador que no tiene más limpiezas convirtiéndose en una trabajadora no rentable.

Aún cuando el caso fuese que la limpiadora no realizase bien su trabajo o en muchos casos no al gusto de los propietarios, la comunidad no puede exigir responsabilidades disciplinarias a los trabajadores de la empresa de limpieza contratada, ya que no se encuentra vinculada contractualmente con el trabajador, es la empresa de limpieza quien puede y debe corregir disciplinariamente al trabajador, arriesgándose a que el trabajador siga realizando "mal" su trabajo, lo que le conllevaría la pérdida del contrato con esta comunidad.

Por cuestiones de tarifas y/o servicios la empresa nueva tendría que subrogar a la trabajadora, en este caso el único problema sería si la empresa puede asumir un trabajador más o si le es rentable coger a la comunidad con la limpiadora.

Todavía hay más, y es que la subrogación del personal ha de realizarse aún cuando comparta su jornada laboral con otros centros de trabajo, en relación a la misma empresa o a otras diferentes.

Pero, ¿y en el caso de que el problema, como dijimos, fuese el "mal" trabajo de la limpiador? Por muy raro o injusto que nos parezca la nueva empresa está igualmente obligada a subrogar a esta limpiadora, si la empresa entrante entiende que la limpiadora efectivamente no cumple podrá despedirla, pero indemnizando por el total de años que ha estado limpiando en esa Comunidad, no por el tiempo que duró el nuevo contrato.

Toda esta es la problemática que surge con las empresas de limpieza, de ahí que las empresas a contratar sean reacias a firmar contratos y sean tantas las pegas que nos encontremos al intentar cambiar de limpiadora. Por eso sugerimos siempre a nuestras Comunidades que se lean detenidamente el Convenio Colectivo de Limpieza de la provincia de A Coruña, aunque esta fórmula es a nivel estatal con modificaciones puntuales según la provincia, para ver todas las consecuencias en caso de intentar trampear la normativa.

La única excepción o "trampa", si puede llamarse así, es la obligación de que la Comunidad no puede contratar a ninguna otra empresa en al menos nueve o diez meses, para la provincia de A Coruña, siendo los vecinos por turnos los que se encarguen de la limpieza de su edificio en este período de tiempo.

Impugnaciones a un acta

Un error muy recurrente en los vecinos de una Comunidad de Propietarios es la acción de impugnar un acuerdo de un acta, normalmente este error viene dado porque se supone que la forma correcta de impugnar un acuerdo aprobado en Junta de Propietarios, se cree que podemos realizar con un mero escrito enviado al Presidente haciendo constar nuestro desacuerdo.

Tanto los propietarios presentes como los ausentes, fuese cual fuese el motivo de su ausencia, pueden impugnar cualquier tipo de acuerdo aprobado en la Junta, ordinario o extraordinaria, para poder realizar dicha impugnación tan sólo existe un procedimiento, presentar demanda contra la Comunidad de Propietarios ante los Juzgados que le corresponda, nombrando abogado y procurador. No existe otra forma legal de realizar la impugnación que pretendemos.

Para realizar dicha impugnación se han de cumplir los siguientes requistos:

       - Propietarios presentes o ausentes, estar al día en los pagos de las cuotas ordinarias y extraordinarias.

      - Propietarios presentes siempre que hubiesen votado en contra y así soliciten que conste el acta de la Junta celebrada, además aquellos que se hubiesen abstenido en la votación y soliciten "salvar su voto", es decir, expongan que su abstención, por ejemplo, fuese por falta de información legal y desean asesorarse legalmente, o cualquier otra motivación razonada para su abstención, haciéndola constar también en acta.

      - Propietarios ausentes una vez recibida la notificación del acta en casa y antes de que transcurran los períodos legales para la presentación de la impugnación.

Los períodos para la presentación de una impugnación son:

       - Para aquellos acuerdos que contravengan las legislación vigente o lo aprobado en los estatutos de la Comunidad el plazo será de un año.

        - Para los acuerdos que causen un grave perjuicio para la Comunidad, la impugnación se podrá realizar en beneficio de uno o varios propietarios el plazo será de tres meses.

La siguiente duda a solventar es cuando empiezan a contar estos plazos, para el caso de los propietarios presentes en la Junta el plazo empieza a contar desde le mismo momento en que se aprueba el acuerdo. En el caso de los propietarios ausente el tiempo empieza a contar desde la recepción en el domicilio o correo electrónico que tienen facilitado para recibir las notificaciones de la Comunidad.

Nuestro consejo es que antes de incurrir en gastos innecesarios deberemos asistir a la persona que gestiona nuestra Comunidad, ya que pagamos sus servicios para que nos informe correctamente, pero si aún así no estamos conformes deberemos asistir a expertos en legislación que nos asesoren antes de embarcarnos en más gastos de los necesarios, deberemos evaluar bien si realmente se nos causa una "grave perjuicio" o no.

Inspecciones obligatorias

La normativa de seguridad industrial vigente obliga a las comunidades de propietarios a que se inspeccionen periódicamente sus instalaciones de:

1.- Ascensores
2.- Instalaciones de baja tensión
3.- Depósitos de gasóleo.

Las inspecciones periódicas de ascensores están reguladas en el Reglamento de aparatos de elevación y manutención, publicado en el Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, y por la Instrucción Técnica complementaria AEM 1 “Ascensores”, publicada en el Real Decreto 88/2013 de 8 de Febrero, deben realizarse:

Cada 2 años: Ascensores instalados en edificios industriales o locales de pública concurrencia.

Cada 4 años: Ascensores que sirven a más de 4 plantas o más de 20 viviendas.

Cada 6 años: Ascensores instalados en edificios que no cumplan los apartados anteriores.

La inspección de las instalaciones eléctricas de baja tensión se regula por el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias (ITC), publicados en el Real Decreto 842/2002 de 2 de agosto, y que derogaban el Reglamento anterior del Real Decreto 2413/1973, y establece las siguientes obligaciones que afectan a las comunidades de propietarios:

Cada 5 años:

Garajes con más de 25 vehículos.
Piscinas con potencia instalada superior a 10 KW.
Alumbrados exteriores con potencia instalada superior a 5 KW.

Cada 10 años:

Zonas comunes del edificio a partir de 100 KW de potencia total instalada.

En cuanto a los depósitos de gasóleo de las comunidades de propietarios, se rigen por el Reglamento de Instalaciones Petrolíferas, modificado por el Real Decreto 1523/1999 de 1 de octubre, y sus Instrucciones Técnicas Complementarias MI-IP.03, publicadas en el Real Decreto 1427/1997 de 15 de septiembre, que se refieren a las instalaciones petrolíferas de uso propio, y están obligados a las siguientes inspecciones.

Cada 10 años:

Depósitos interiores de capacidad superior a 3.000 l.
Depósitos exteriores de capacidad superior a 5.000 l.
Además, cada 5 años deberán efectuar una revisión periódica que puede ser llevada a cabo por un instalador autorizado, o por el mantenedor.
Los depósitos de menor capacidad, cada 10 años deberán efectuar una revisión periódica por instalador o mantenedor autorizado.
Por otra parte, las instalaciones enterradas están obligadas a realizar pruebas de estanqueidad con esta periodicidad:

Cada 5 años:

Tuberías enterradas.
Tanques de almacenamiento que no sean de doble pared con detección automática de fugas ni estén enterrados en cubeto estanco con tubo buzo, deberán realizar la prueba tanto en depósito como en tuberías, pudiéndose llevar a cabo con producto en el tanque y la instalación en funcionamiento.

Cada 10 años:

Los tanques de almacenamiento del grupo anterior deberán hacer una prueba de estanqueidad, en tanque vacío, limpio y desgasificado, tras examen visual de la superficie interior y medición de espesores.

Estas inspecciones periódicas reglamentarias sólo pueden ser realizadas por personal técnico cualificado por su formación y experiencia, perteneciente a cualquiera de los Organismos de Control Autorizados (OCA).

Las comunidades de propietarios titulares de las instalaciones tienen la obligación de mantenerlas en buen estado y pasar las inspecciones y revisiones establecidas por la Administración. En primer lugar, el cumplimiento de esta normativa de seguridad evitará cuantiosas multas, y en segundo lugar, sin ser menos importante, aportará tranquilidad a los comuneros, porque unas instalaciones con todas las inspecciones reglamentarias en vigor, son unas instalaciones seguras.