Los artículos que se modifican en el BOE publicado 27/06/2013, que entró en vigor el 28/06/2013 son los siguientes:
Artículo segundo.
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos
establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado
el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las
disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la
propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en
cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las
que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título
constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad,
para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios
comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
Artículo tercero.
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad
sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos
dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como
el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título,
aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las
mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los
artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su
derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la
transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este
régimen de propiedad.
Artículo octavo.
(Derogado).
Artículo noveno.
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la
comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo
de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o
local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento
que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio
piso o local e instalaciones privativas, en términos que no
perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los
daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba
responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones
que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o
la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a
lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad
le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a
los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la
obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales
correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la
anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de
preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden,
para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de
dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de
los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de
los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de
24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de
propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los
gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los
que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual
tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El
piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta
obligación.
En el instrumento público mediante el que se
transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente,
deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales
de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la
cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo
que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días
naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en
caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados
en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de
participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la
comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y
reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a
todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en
ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último
presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá
suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la
finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del
inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del
inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante
éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener
constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la
comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la
comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante
del mismo.
Si intentada una citación o notificación al
propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el
párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la
comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o
en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia
expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de
notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación
practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo
de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener
constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o
local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá
respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad
a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin
perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de
aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en
el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la
vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del
nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado
anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno
o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio
exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin
perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
Artículo diez.
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de
acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación
del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las
Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los
propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten
necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de
conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes,
incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos
básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como
las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la
imposición, por parte de la Administración, del deber legal de
conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias
para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad
universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los
propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten
servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta
años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de
los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u
otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la
orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe
repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las
subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades
ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de
estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las
citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o
del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras
a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier
otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas
comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y
como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo,
aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que
resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un
ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación
urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales
y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el
aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo
edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados
por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales
actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en
un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y
renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u
obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del
apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la
correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el
acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la
determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren
injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad
competente responderán individualmente de las sanciones que puedan
imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de
los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en
los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9
para los gastos generales.
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo
inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de
la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20
de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación
por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos,
para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su
superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su
disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas
plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de
la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas
comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6
del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el
consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de
Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres
quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la
indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las
nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la
naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia
sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la
Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también
podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los
términos establecidos en la Ley.
Artículo once.
(Derogado).
Artículo doce.
(Derogado).
Artículo diecisiete.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
1. La instalación de las infraestructuras comunes
para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real
Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes
en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o
la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas
comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien
de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros
energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la
instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los
derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos
propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los
servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y
ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones
realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que
abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente
actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior
respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva
infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos
establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo
10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos
servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de
ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título
constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la
mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la
realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al
pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda
de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. El establecimiento o supresión de los servicios
de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de
interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o
de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de
elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el
inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no
recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la
eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los
acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos
los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un
aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto
favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación,
aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes
establecido en dicho apartado.
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble,
según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se
adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no
exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará
obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda
privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier
tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su
cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente
actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan
inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un
propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalación de un punto de recarga de
vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio,
siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo
requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha
instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos
íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este
artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas
contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad
del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de
las cuotas de participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el
voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda
convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los
asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del
valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los
procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a
instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda
Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente
citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días,
contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de
costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en
los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos
propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga
para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los
de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados,
quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes,
conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten
su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por
cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de
las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios.
También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico
en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o
por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en
el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de
dichas mejoras.
DISPOSICIÓN ADICIONAL
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de
sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del
fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las
siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de
aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la
comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a
la entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará
dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto
ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán
efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su
respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en
que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá
alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser
inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo
legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el
ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o
actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte
integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se
efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades
detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo
anterior.
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