¿Qué es el Libro del Edificio y para qué sirve?

Desde la entrada en vigor de la Ley de diciembre de 2008 sobre la ordenación de la edificación, el libro del edificio se ha convertido en una herramienta útil para las Comunidades en general y para los propietarios en particular. Pero es importante  conocer  qué es, para qué sirve y cómo debe ser utilizado ya que de ello también puede depender en algún caso que las reclamaciones judiciales sean favorables a los intereses de las Comunidades.

Artículo 23. Exigibilidad, objeto y contenido del libro del edificio.

Los usuarios finales tendrán a su disposición el libro del edificio, que estará constituido por la documentación completa de la obra finalizada que refleje la historia constructiva del edificio y la documentación relativa a su uso, mantenimiento y conservación, especialmente:

a) Los documentos que permitan identificar el edificio, entre ellos el plano de su emplazamiento y una fotografía de su fachada principal.

b) Los documentos del proceso de la edificación, al menos la licencia urbanística otorgada expresamente o la acreditación de su otorgamiento por silencio administrativo, la certificación final de la obra, el acta de recepción o la acreditación de su recepción tácita y la licencia de primera ocupación otorgada expresamente o la acreditación de su otorgamiento por silencio administrativo.

c) Los datos identificativos de las/los agentes que han intervenido en el proceso de edificación.

d) La información sobre la situación jurídica del inmueble, en la cual figurará una nota informativa del registro de la propiedad sobre la titularidad del edificio así como su régimen de protección, en su caso.

e) Los datos técnicos de la edificación, especialmente el certificado de eficiencia energética, las garantías de los elementos e instalaciones y los seguros.

f) El plan de mantenimiento y conservación del edificio, que contendrá, además de las instrucciones de uso y mantenimiento, las restantes directrices que se establezcan reglamentariamente para planificar las operaciones de mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

g) Los restantes documentos que se determinen reglamentariamente.

Artículo 24. Elaboración, entrega y gestión del libro del edificio.

1. Corresponde al/a la director/a de la obra elaborar el libro del edificio y entregarlo a la/al agente promotor una vez finalizada.

2. La/el agente promotor deberá hacer entrega del libro a las personas adquirentes. En caso de propiedad horizontal, la/el agente promotor entregará el libro a la persona que ostente el cargo de administrador/a de la comunidad de propietarios de conformidad con lo establecido en la normativa sobre propiedad horizontal.

3. Sin perjuicio de lo anterior, todas las personas propietarias recibirán de forma individualizada e independiente un manual de su vivienda, con los documentos que se determinen reglamentariamente, que habrán de ser los suficientes para garantizar el uso adecuado de la misma y cumplir con los deberes de mantenimiento y conservación.

4. El libro del edificio habrá de estar a disposición de todas las personas copropietarias y usuarias. Las administraciones autonómica y municipal podrán establecer sistemas de depósito o registro del libro del edificio, a los efectos del ejercicio de sus funciones inspectoras previstas en la presente ley.

5. Corresponde a las personas propietarias, de forma individual o formando parte de una comunidad de propietarios, conservar y, en su caso, transmitir el libro del edificio y, especialmente:

a) Completar y actualizar la documentación que lo integra y registrar los incidentes y las actuaciones de mantenimiento acometidas, así como las obras de conservación, reforma y rehabilitación en los términos previstos en el plan de mantenimiento y conservación del edificio.

b) En su caso, poner a disposición de la persona arrendataria o usuaria de la vivienda la documentación que le permita hacer un uso responsable de la misma y conocer las instrucciones para actuar en caso de emergencia.

He subrayado este último apartado a) porque en algún juicio ya se nos ha preguntado por esas anotaciones y por las reformas y mantenimiento realizadas  según se estipula en dicho libro.

Reclamaciones sobre defectos de construcción.

Es muy importante estar  atentos a los plazos para poder reclamar, porque existen varios plazos en función de los distintos defectos:

       a)      Estéticos   ( 1 año, desde la escritura de compra)

       b)      Vicios ocultos, Grietas ( 3 ó cinco años desde la escritura de compra)

       c)       Estructurales ( 5 ó 15 años desde la licencia de primera ocupación )

ESTÉTICOS: Son aquellos, como su nombre indica que no afectando gravemente a la vivienda, se trata en realidad de acabados, ejemplo: Rotura de interruptores, daños en el parquet, baldosas rotas,etc.

VICIOS OCULTOS: Aquí cabe determinar varios y distintos plazos.

-Grietas deben tener más de 1mm y su reclamación alcanza hasta los cinco años porque normalmente es el tiempo de asentamiento de las construcciones.

-Humedades en zonas periféricas de los baños, tres año, normalmente es producido por un deficiente sellado o una mala conexión a los desagües.

-Problemas con instalaciones eléctricas o de seguridad,

ESTRUCTURALES: Normalmente los más comunes son los relativos a las entradas de agua, a través de tejados o terrazas. 

Si bien es cierto que a partir de la nueva Ley de Construcción de 2008, se fijaron nuevos plazos de reclamación con un máximo de diez, existe una especie de requiebro legal que nos permitiría ampliarlo a 15 años, siempre que el reclamante sea el primer titular de la vivienda. Es importante en este punto tener al día el libro del edificio.

Se entiende a confundir a menudo la responsabilidad de la constructora con el seguro decenal. El seguro decenal responde únicamente de lo relativo a daños en la estructura propiamente del edificio, cuestión esta que raramente se produce. 

También es importante tener en cuenta, sobre todo en estos momentos de quiebra de algunas constructoras, que la responsabilidad civil por defectos de construcción es extensible a los arquitectos y a los directores de obra, quienes subsidiariamente son responsables y quienes a su vez son titulares de pólizas de seguros que subsidiariamente pueden ser declarados responsables.

Si la Comunidades están bien asesoradas y lo que se reclama está bien documentado, con base legal, las probabilidades de que las reclamaciones se satisfagan de forma satisfactoria son casi del 100%, de hecho esta administradora no ha perdido ninguna, otra cosa son los plazos de las resoluciones que vienen marcados por la lentitud del sistema judicial español.

 

Hacer el amor con tu marido puede ser considerado una actividad molesta.

Nos ha surgido a lo largo de quince años de trabajo como administradores de Comunidades de Vecinos problemáticas con la fogosidad de los vecinos a la hora de tener relaciones sexuales, sin ser la edad uno de los factores habituales. En estos meses estamos teniendo esta problemática en uno de los edificios que gestionamos.

Normalmente esto solemos solventarlo tranquilamente con una pequeña reunión con los vecinos "molestos" en nuestra oficina. Pero para el caso de que aún así no fuésemos capaces de reconvenir la situación tendríamos que acudir a la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7.

El art. 7 de la LPH regula las actividades molestas, peligrosas e insalubres, puede parecernos raro, pero los jueces entienden las relaciones sexuales emitiendo ruidos exagerados como una actividad molesta, lo que nos obliga a acudir a una "acción de cesación". Esto requiere como primer paso notificar fehacientemente la solicitud de cesación de la actividad molesta.

Si esta solicitud no llegase a buen fin, tendríamos que acudir a los juzgados pertinentes y solicitar al juez una "acción de cesación" de la actividad molesta, que como en otros casos o sentencias obliga a los vecinos "molestos" a reconvenir su actividad, advirtiendo en alguna sentecia que de no ser así podría cometer un "delito de desobediencia" lo que según el artículo 7.2 de la LPH podría levar a "privar del uso de la vivienda hasta un máximo de tres años" a los propietarios causantes de la actividad molesta.

Adaptar la instalación eléctrica ¿unanimidad o mayoría?

Adaptar la instalación eléctrica de la Comunidad a la normativa actual, no requiere de unanimidad, tan sólo de mayoría en la Junta de Propietarios tal y como se estipula en la LPH.

En este caso, en cumplimiento de la normativa vigente, una comumidad de propietarios de Madrid procedió a cambiar la ubicación inicial de un cuadro eléctrico para salvar unas tuberías de agua próximas a aquél. Una de las propietarias formuló demanda contra la comunidad solicitando la declaración de ilicitud de las obras realizadas pues afectaban a zonas comunes y perjudicaban y limitaban el derecho de acceso y uso a su local, pidiendo su demolición y restablecimiento a su primitiva situación.

En primera instancia se desestimó la demanda y la Audiencia Provincial de Madrid confirmó la sentencia de instancia.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 04-06-2013 (Extracto)

Dichas obras además, como también resulta incontrovertido, fueron abordadas por la comunidad a fin de adecuar la instalación eléctrica del edificio a la normativa vigente. Por lo tanto se ha de concluir que las mismas constituyen obras de conservación y mantenimiento inexcusable del inmueble, las cuales vienen impuestas por el artículo 10.1 LPH , y su ejecución no requiere el acuerdo unánime sino que basta el de la mayoría, tal como ha acontecido en el presente caso. Por lo demás, no puede entenderse que dichas obras supongan una alteración o perturbación del derecho de propiedad de la apelante, pues no suponen una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo, por cuanto afecta exclusivamente a la apertura puerta de acceso del local existente en el interior del edificio, que no está destinada al acceso público, limitando su apertura en noventa grados, sin inutilizarla.

Uso o abuso de las plazas de garaje, ¿cómo se debe usar la plaza de garaje?

Nos han llegado dos preguntas de dos propietarios, bastante reincidentes en las Comunidades, son las siguientes:

- Consulta de una propietaria:

Estoy aparcando en mi plaza de garaje una moto y un coche, dejando margen por ambos lados de la plaza. En ningún momento estoy sobrepasando los límites de mi plaza. He sido denunciada por mi vecina de garaje a la Comunidad porque le molesta la moto para abrir la puerta del copiloto. Según su criterio solo puedo aparcar un vehículo. ¿Es cierto?

- Consulta de otro propietario (aporta fotos):
 El vecino que aparca a mi lado siempre pega mucho su coche al mío, por lo que no me deja abrir las puertas del mío, obligado yo a pegar mi vehículo al del otro vecino, incluso en muchos casos casi ni el coche me coge si ambos vecinos ese día pegan sus vehículos a las rayas pintadas en el suelo, deseo que hablen con mis vecinos para llamarlos al orden para que me permitan aparcar y bajar del coche.
 

 

Nuestra respuesta:
Ninguna norma dispone que cada plaza solamente pueda ser ocupada por un vehículo, de modo que si los estatutos tampoco lo disponen, toda su superficie es disponible por su dueño. No obstante, es cierto que las plazas se calculan, en teoría, con un exceso que permite la maniobrabilidad del colindante, pero ésta no puede imponerse obligatoriamente. Debemos acudir en este caso al civismo de vecinos y al sentido de vecindad de las personas.

También tenemos otra pregunta muy manida, “mi vecino ha puesto una baúl de pvc en su plaza de garaje, detrás del coche, para usarlo de almacén o trastero ¿puede hacerlo?”

Pues no, la ley en este caso sí es muy clara, las plazas de garaje sólo podrán ser ocupadas por vehículos a motor o sin motor, pero nunca podrán ser utilizadas como zona de almacenaje, ni temporal ni permanente.

¿Puede la Junta de Propietarios prohibir que los invitados usen la piscina comunitaria?

Consulta de un cliente: en mi Comunidad tenemos una piscina en la que no permiten que acudan invitados, imagínese qué cara se nos queda cuando les tenemos que decir a los amigos de mis hijos que no pueden bañarse. ¿Hasta qué punto eso es legal al ser la piscina un elemento común? ¿Para el caso de que sean familiares?

 

 

Nuestra respuesta:
Entendemos perfectamente la problemática, pero también tiene que... entender usted que los elementos comunes están al servicio de sus propietarios, que son todos los comuneros miembros de la Comunidad, y que éstos son los únicos capacitados para regular y ordenar la forma en que deben aprovecharse esos bienes comunes.

El problema que plantea es muy característico en estos días, porque los niños, y muchas veces los mayores, quieren compartir la piscina con sus familiares y amigos, que a veces están incluso pasando unos días en su vivienda, lo que propicia un aprovechamiento que excede la capacidad de la piscina, que se ha dimensionado pensando en el número de viviendas.

No obstante, dice que “no permiten que acudan invitados”, sin precisar quién no lo permite ni en virtud de qué disposición. Si se tratase de un acuerdo de la Junta, tiene usted la obligación de respetarlo.

Para el caso de la visita de familiares seguramente sus vecinos entenderán que se haga una excepción si concurre en su caso alguna circunstancia excepcional y usted se la explica. En el caso de que la excepcionalidad no se diese, lo razonable es que usted no insista, pues del mismo modo que usted lleva invitados pueden llevarlos los demás, y en tal caso la piscina acabaría resultando impracticable para todos.