La más clara característica de
la Propiedad Horizontal es que en ella van a concurrir obligatoriamente la
propiedad privada y la copropiedad. Es decir, la titularidad privada sobre un
piso o un local dentro de un edificio, junto con la copropiedad de una serie de
elementos comunes, necesarios para el uso de ese bien de carácter privado.
Entre los más conocidos o claros ejemplos de estos bienes comunes podemos
destacar el portal, las escaleras, corredores, ascensores, instalaciones y
canalizaciones de desagüe, entre muchos otros, no se establece una relación o
listado de bienes de carácter limitativo o cerrado en la legislación.
De la lectura de la Ley de
Propiedad Horizontal, así como del estudio de la doctrina y la jurisprudencia
se puede concluir que el nacimiento de una Comunidad no depende del Título
Constitutivo, bastará con que se trate de un edificio, urbanización o complejo
constructivo, y que sean evidentes más de una propiedad privada y unos
elementos comunes para que estemos hablando de este tipo de propiedad especial.
La segunda característica
diferenciadora de este tipo de propiedad es la imposibilidad de división de las
partes en copropiedad, tal y como señala el Código Civil, así como la
inseparabilidad de estas partes comunes respecto de las partes que conforman la
propiedad privada. Sólo podremos enajenar, o gravar estas partes en copropiedad
de forma conjunta con las privativas, de las que forman una parte inseparable.
Queda así de manifiesto la imposibilidad de enajenar esos elementos comunes y
por tanto, tal y como se explica en la entrada sobre la desafectación de la
portería para su alquiler o venta, será necesario un proceso de modificación
del título constitutivo para poder pasar de ser un bien común a un bien
privativo y así poder enajenar el mismo.
Por último conviene destacar a
su vez, el hecho de que a pesar de que el piso o local se disfrute en
exclusiva, es decir que se trata de un bien privativo, está sometido a una
serie de límites a su libre disposición que lo diferencian del concepto del
derecho de propiedad básico. Además en el título constitutivo de la Comunidad
de Propietarios se establecen los estatutos por los que se regirá la Comunidad
como norma de obligatorio cumplimiento.
Los
Estatutos de la Comunidad de Propietarios son un conjunto
de normas que pueden establecerse en el momento de constitución
de la Comunidad o en un momento posterior, y que pueden regular los siguientes
aspectos:
a) El
uso y destino del edificio, de cada uno de los pisos o locales y de las
instalaciones y servicios comunes.
b) La distribución entre los
propietarios de los gastos comunes.
c) La
administración y gobierno de la Comunidad.
d) Normas sobre seguros, conservación y reparación
del edificio.
Los Estatutos sólo obligan a los nuevos
propietarios que ingresen en la Comunidad, si constan inscritos en el Registro de la Propiedad.
La Ley no exige que se otorguen en escritura
pública, pero es necesario para su inscripción en el Registro de la Propiedad,
produciendo el efecto de oponibilidad a terceros. Los mecanismos para proceder
a su inscripción son:
- Mediante la intervención notarial en todas y cada
una de las fases que componen la adopción de acuerdos en la comunidades de propietarios.
- Mediante el traslado del acta de la Junta de
Propietarios al Registro de la Propiedad que se verificará mediante testimonio
notarial que de fe del libro de actas o mediante elevación a escritura pública
de la certificación emitida por el Secretario.
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